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住宅ローン変動金利の構造

住宅ローンの金利は、過去は横並びで決まっていましたが、金利の自由化が進み、各銀行がそれぞれ独自に金利を設定するようになりました。

その金利は、「基準金利+プレミアム」という構造になっていると考えられます。

 いろいろな書籍等で、「変動金利の基準は短期プライムレート」と記述されているのを見たことがあると思います。



これは、多くの銀行で当てはまるのですが、もう少し正確に言うと次のようになります。

変動金利=「短期プライムレート」+「プレミアム」

 この変動金利は、「店頭基準金利」を指し、以下、変動金利(基準金利)とします。

実際に融資される金利は「変動金利(適用金利)」といい、この変動金利(基準金利)から、優遇金利(一種の割引のようなもの)を引いたものです。

住宅ローンの「プレミアム」とは、住宅ローンの粗利(経費なども含まれた利益で、売り上げから原価を引いたものに相当する)のようなものです。

 その内容は、住宅ローンのシステム、店舗、営業活動などの経費、銀行が負担している団信保険料、個人の破綻の可能性である信用リスクのプレミアム、早期償還リスクに対するプレミアム、住宅ローン取引で確保したい収益などで、これらを合算したものです。



このプレミアムを、以下「P2」と表現します。

前述の「短期プライムレート」とは、法人向けの融資の金利の一つです。

この短期プライムレートも金利なので、「基準金利+プレミアム」に分解することができます。

 短期プライムレートにおける「基準金利」は、市場調達金利です。

銀行は、預金などで資金を調達して、融資をしているのです。市場調達金利は、いわば原価にあたります。

 短期プライムレートの「プレミアム」とは、法人融資の粗利のようなものです。

システム、店舗、営業活動などの経費、信用リスクのプレミアム、早期償還リスクに対するプレミアム、確保したい収益などを合算したものとなります。

これを、以下「P1」と表現します。



住宅ローンの金利は、以下のような構造になっています。

変動金利=「調達金利」+「P1」+「P2」
もしよかったら、参考になさってください。

こちらからは以上です。お読みいただき、ありがとうございました♪